O que é o Contrato de Promessa de Compra e Venda?
É um instrumento utilizado dentro das relações jurídicas. Basicamente, é um contrato em que o vendedor promete vender e o comprador promete comprar um bem, geralmente um imóvel, em uma data futura e com condições previamente estabelecidas. Nesse contrato, o bem não é imediatamente transferido, é um compromisso que as partes se comprometem.
A promessa de compra e venda está prevista no Código Civil, principalmente nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Qual a diferença entre esse contrato, e a escritura definitiva?
O contrato de Promessa de compra e venda, é como um contrato preliminar, que tem a intenção de firmar o compromisso entre as partes de celebrar o negócio, já a escritura definitiva, é a transferência oficial do imóvel para o comprador. Ou seja, mesmo que o comprador já esteja pagando ou morando, ele só será legalmente dono, depois da escritura e do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Requisitos essenciais da promessa de compra e venda:
A promessa de compra e venda tenha validade jurídica, ela precisa atender aos requisitos gerais de qualquer contrato:
a) Consentimento mútuo
As partes devem estar de acordo, de forma livre e consciente, quanto ao conteúdo e às cláusulas do contrato.
b) Objeto lícito, possível e determinado ou determinável
O bem prometido à venda (geralmente um imóvel) deve ser lícito, estar identificado ou identificável, e deve ser possível de ser entregue.
c) Forma prescrita ou não defesa em lei
A forma escrita é exigida para dar segurança ao contrato. Pode ser por instrumento particular ou escritura pública, a depender do caso.
Consequência jurídica da responsabilidade civil:
Inadimplência do comprador:
Multas e Juros:
Contratos de compra e venda geralmente incluem cláusulas que estabelecem multas e juros para atrasos nos pagamentos. O valor e a forma de cálculo desses encargos devem estar claramente definidos no contrato.
Rescisão do Contrato:
Se o comprador não regularizar o pagamento após ser notificado, o vendedor pode optar por rescindir o contrato, retomando a posse do imóvel e retendo parte do valor já pago, de acordo com o que foi estabelecido no contrato e na legislação.
Ações Judiciais:
Em casos de inadimplência persistente, o vendedor pode ingressar com uma ação judicial para cobrar os valores devidos ou para reaver o imóvel, dependendo do caso e da legislação vigente.
Direitos do comprador:
Em caso de rescisão por inadimplência, o comprador tem direito à devolução de parte dos valores pagos, descontadas as multas e outras despesas previstas em contrato e pela lei.
Taxa de Fruição:
Em caso de rescisão por inadimplência, o vendedor pode cobrar uma taxa de fruição (aluguel) pelo período em que o comprador ocupou o imóvel, especialmente se for um terreno não edificado.
Inadimplência do vendedor:
Rescisão do Contrato:
O comprador pode rescindir o contrato se o vendedor não cumprir com suas obrigações, como entregar o imóvel na data prevista ou apresentar vícios que comprometam a qualidade do bem.
Devolução de valores:
Em caso de rescisão por inadimplência do vendedor, este deverá devolver todos os valores recebidos do comprador, corrigidos monetariamente.
Ações Judiciais:
O comprador pode ingressar com ações judiciais para exigir o cumprimento do contrato ou para buscar a rescisão e a devolução dos valores pagos.
Multas e Penalidades:
Contratos podem prever multas e outras penalidades para o vendedor em caso de descumprimento, como atraso na entrega da obra ou não cumprimento de especificações.
